Termine prorogato ma essenziale comunque per l’adempimento dell’accordo

La proroga di un termine ritenuto essenziale per l’adempimento nel contratto preliminare non comporta automaticamente la perdita del carattere essenziale del termine stesso. Necessario, però, caso per caso valutare, attraverso l’interpretazione della volontà delle parti, se il nuovo termine convenuto mantenga la natura essenziale ovvero se con la proroga la parte abbia inteso intervenire solo sulla scadenza o anche sulla natura del termine.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 8980 del 4 aprile 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso relativo ad una compravendita immobiliare non andata a buon fine.
Centrale è il riferimento al termine stabilito con l’accordo preliminare per la stipula del contratto definitivo, termine poi non rispettato.
Su questo fronte i giudici d’Appello ritengono legittimo il recesso manifestato dal promissario acquirente per inadempimento della parte venditrice e perciò gli riconoscono il diritto ad ottenere il doppio della caparra versata. Tutto ciò perché il termine convenuto dalle parti per la stipula dell’atto di trasferimento dell’immobile deve, secondo i giudici d’Appello, considerarsi essenziale alla luce delle clausole contenute nel contratto preliminare, che in tale senso espressamente lo qualificavano e prevedevano in favore del solo promissario acquirente la possibilità di un suo differimento, vincolandolo alla sola ipotesi di ritardo nell’erogazione del finanziamento da lui richiesto per l’acquisto. Inoltre, tutte le richieste avanzate dalla parte venditrice di differire la stipula del definitivo non erano state accolte dal compratore, il quale che, scaduto il termine fissato nel preliminare, aveva esercitato il recesso, da considerarsi legittimo, stante il rifiuto della controparte di rispettare il termine previsto. Irrilevante, secondo i giudici d’Appello, anche la circostanza che con lettera ad hoc il compratore si era reso disponibile ad un brevissimo differimento del rogito, in quanto, da un lato, con tale missiva egli aveva ribadito l’essenzialità del termine, dall’altro la proposta non era stata accettata dalla parte venditrice.
Questa visione è condivisa anche dai magistrati di Cassazione, i quali, analizzando la vicenda, catalogano la lettera del compratore come una mera proroga del termine, con tanto di carattere essenziale del nuovo termine, come testimoniato, poi, dalla successiva comunicazione della propria volontà di recesso.
Ampliando l’orizzonte, poi, i giudici di terzo grado annotano che la proroga di un termine ritenuto essenziale per l’adempimento lascia aperta la questione se il nuovo termine convenuto dalle parti ovvero indicato dalla parte nei cui interesse era stabilito quello originario mantenga il carattere essenziale del termine stesso ovvero, dimostrando la persistenza dell’interesse della parte all’adempimento dopo la scadenza del termine originario, ne modifichi la natura in termine non essenziale. Il quesito non può però essere sciolto sulla base della sola considerazione che non potrebbe considerarsi essenziale un termine che viene prorogato. Tale elemento lascia invero intatta la questione se il nuovo termine debba considerarsi ancora essenziale. Sul piano logico e fattuale può infatti validamente sostenersi che l’essenzialità del termine non è esclusa dalla sua proroga, se permane l’interesse ad esigere la prestazione alla nuova scadenza stabilita e non oltre. E, alla fine, la soluzione rimanda pertanto al tema della interpretazione e valutazione della volontà delle parti, e in questa ottica la vicenda in esame è chiarissima, secondo i giudici, poiché il promissario acquirente non ha inteso rinunciare alla essenzialità del termine, ma solo concedere un breve rinvio, ribadendo che anche il nuovo termine era essenziale e così il suo interesse alla stipula del contratto definitivo alla nuova scadenza e non oltre.